建物の賃貸借と借地借家法
建物の賃貸借と法律
賃貸建物には、アパート、マンション（賃貸）、事務所、店舗などがあります。こうした建物の賃貸借に関しては民法の賃貸借（601条～621条）の規定、あるいは民法の特別法である借地借家法の規定などが適用されます。なお、この民法と借地借家法の関係は、特別法である借地借家法が優先して適応されるので、建物の賃貸借では、借地借家法（第3章借家⇒26条～40条）が最も重要な法律の規定となります。このように多様な法律によって建物の賃貸借は守られています。では、具体的な規定や法律にはどのようなものがあるのでしょうか？
具体的な法律や規定内容について
賃貸借に関わる規定や条文を下記にいくつか抜粋してみました。
民法第601条
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。
民法第604条
- 1.賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。
- 2.賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から二十年を超えることができない。
民法第606条
- 1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
- 2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
民法第608条
- 1.賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
- 2.賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第196条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
民法第609条
収益を目的とする土地の賃借人は、不可抗力によって賃料より少ない収益を得たときは、その収益の額に至るまで、賃料の減額を請求することができる。ただし、宅地の賃貸借については、この限りでない。
借地借家法 第3章借地 第26条 (建物賃貸借契約の更新等)
- 1.建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
- 2.前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
- 3.建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
借地借家法 第3章借地 第27条（解約による建物賃貸借の終了）
- 1.建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
- 2.前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
借地借家法 第3章借地 第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
借地借家法 第3章借地 第29条（建物賃貸借の期間）
- 1.期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
- 2.民法第六百四条 の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
借地借家法 第3章借地 第30条（強行規定）
この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
規定や条文を踏まえて
上記に記載した規定や条文は当たり前ですが、あくまで一部にすぎません。賃貸物件によってはトラブルが多い物件もあると聞いたことがあります。せっかく土地柄や利便性、間取りなどが気に入って入居したとしても、後から様々なトラブルに頭を悩まされては、良い気持ちで住み続けることは難しいですよね。
なので、何やら難しいことが記載してありますが、賃借人、賃貸人つまり「借りる側」も「貸す側」もきちんと法律によって、守られているということだけが大まかに伝わればと思います。
しかし、上記のような記載をしたものの松陰神社前にある信明コーポでは、このような規定や条文に関わるトラブルは建築以来全くありません。なぜならば、入居者様に快適に暮らしていただけるよう、また、トラブルが起こらないようオーナー自らが積極的に入居者様の声に耳を傾け、きちんと管理会社と連携し修繕や改修などを行っているからです。
賃貸物件を選ぶポイントは人それぞれ異なると思いますが、実際に住んだ後のことも考え選ぶ人はあまり多くはないのではないでしょうか。また、気に入った物件がトラブルが多いのかどうなのかは、正直暮らし始めないと分からないということもあります。
そういった意味でも入居後も「トラブルの少ない物件」ということも視野に入れて賃貸物件を選んでみてはいかがでしょうか。