借家権について
「借家権」と聞いただけでは何か難しいことのように思えますが、これは読んで字のごとく「建物を借りる権利」のことです。この借家権と似たような漢字の借地権と同じように、借地借家法によって保護されている権利なのです。これからこの借家権の種類等を説明したいと思います。
普通借家権
借地借家法では、借家人を保護するための規定が多くあります。その一例として挙げられるのが、「更新拒絶における正当事由の規定」です。普通の借家契約は、期間が満了しても当然終了しません。借主が住み続けたいと希望すれば、自動的に更新されるからです。これが、世にいう普通借家権のことであり、基本的に貸主が退去を命じても契約で定められている以上、借主は住み続けることができるのです。貸主が更新を拒絶するには、どうしても返してもらわなければならないという切実な事情（これを「正当事由」といいます）が必要ですが、それが認められることはほとんどありません。当然といえば当然ですよね。この正当事由が簡単に認められてしまえば、借主はいつ退去の知らせがくるか分からない不安を抱えたまま暮らさなければならず、せっかく間取りや利便性、地域性などで気に入った賃貸物件を手放さなければならなくのですから。なので、結局、借主としては半永久的に住み続けることができますので、とても有利なことだといえます。
「更新拒絶」と「正当事由」
「正当事由」が認められることがほとんどなく、借主が有利なまま住み続けることができるとお話ししましたが、それでは、貸主にとっては、一旦貸してしまったからには、よほどのことがない限りは返してもらえないことを意味しています。
そこでどういった場合に「更新拒絶」と「正当事由」が認められるのか法律と判例の観点から振り返ってみましょう。「更新拒絶」について（借地借家法6条、借地法4条1項但書き、同6条）
賃貸借の期間満了にあたって、借地人から更新請求がなされた場合、あるいは借地人が土地の使用を継続する場合、地主としては、更新をさせないためには、遅滞なく異議を述べなければならず、その異議には正当の事由があると認められなければなりません。と記載されています。
つまり、貸主が更新拒絶を行うには、遅延なく更新拒絶を申し立てるための正当な事実や理由が必要ということになります。では、どのような事実や理由が正当事由に該当するのしょうか。
「正当事由」について
正当事由については旧借地法で、「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他の正当事由」と規定されています（借地法4条1項）。この条文からすると、地主が自ら土地を使用する必要性が重要であるようにも読み取ることができますが、それでは借主の立場があまりにも弱くなってしまいます。
そこで実際の判例では、「単に土地所有者側の事情ばかりでなく、借地権者側の事情をも参酌することを要し、たとえば、土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合においても、土地の使用を継続することにつき、借地権者側がもつ必要性をも参酌した上、土地所有者の更新拒絶の主張の正当性を判定しなければならない。」（最大判昭37.6.6）とされています。
つまり、正当事由が認められるためには、貸主（地主）、借地人いずれの立場であっても、その土地を利用する必要性が最も重要であるとされ、住居、営業等の生計の維持に不可欠であるかどうか、土地の高度有効利用、立退料の提供の有無・金額、代替地の提供の有無、借地人の転居の不利益の程度、過去に信頼関係を破壊するような背信行為があったか否か等の事情を総合的に考慮して決められるとというこです。
貸主が主に退去を求める場合は、その賃貸物件等の何かしらの利益が損なわれるためだと思いますが、そのことと借主の生活や立場を図って正当事由が決められるわけですから、先程述べたように貸主側の正当事由が認められることはほとんどないのでしょう。
なので、仕方なく退去してもらう場合は、貸主が借主に対して高額な立退き料を支払わなければならいのです。
定期借家権
正当事由が中々認められない理由は先に述べた内容でご理解いただけとおもいますが、貸主（地主や家主）もお金をかけ投資をして賃貸物件を経営しているわけですから、あまりにも貸主に不利な状況が続くと、貸主の不満が積もるばかりになってしまいます。
そこで、こうした貸主（地主や家主）の不満に対して、新借地借家法の改正（平成12年＜2000年＞3月1日施行）により導入されたのが、定期借家契約（定期借家権）というものです。この契約は普通借家契約と異なり、期間満了後の更新がありません（借地借家法38条1項）。例えば、「2年」「3年」の約束で契約した場合、それだけの期間が経過すれば、契約は終了してしまうのです。これならば立退料を請求される恐れもありませんから、貸し渋っていた貸主（地主や家主）も部屋を貸すようになるわけです。現にこの制度が発足してから、定期借家契約を利用しての賃貸事例が増えています。
ただ、この説明だけだと借主にはデメリットしかないように感じてしまいますが、定期借家契約を結んだ場合、一般的には通常の賃料よりも多少安くなることもあるので、場合によっては貸主自ら打診するケケースもあるようです。
信明コーポでは普通借家権？定期借家権？
借地権のイメージ
「借家権」と聞いただけでは何か難しいことのように思えますが、これは読んで字のごとく「建物を借りる権利」のことです。この借家権と似たような漢字の借地権と同じように、借地借家法によって保護されている権利なのです。これからこの借家権の種類等を説明したいと思います。
普通借家権
借地借家法では、借家人を保護するための規定が多くあります。その一例として挙げられるのが、「更新拒絶における正当事由の規定」です。普通の借家契約は、期間が満了しても当然終了しません。借主が住み続けたいと希望すれば、自動的に更新されるからです。これが、世にいう普通借家権のことであり、基本的に貸主が退去を命じても契約で定められている以上、借主は住み続けることができるのです。貸主が更新を拒絶するには、どうしても返してもらわなければならないという切実な事情（これを「正当事由」といいます）が必要ですが、それが認められることはほとんどありません。当然といえば当然ですよね。この正当事由が簡単に認められてしまえば、借主はいつ退去の知らせがくるか分からない不安を抱えたまま暮らさなければならず、せっかく間取りや利便性、地域性などで気に入った賃貸物件を手放さなければならなくのですから。なので、結局、借主としては半永久的に住み続けることができますので、とても有利なことだといえます。
「更新拒絶」と「正当事由」
「正当事由」が認められることがほとんどなく、借主が有利なまま住み続けることができるとお話ししましたが、それでは、貸主にとっては、一旦貸してしまったからには、よほどのことがない限りは返してもらえないことを意味しています。
そこでどういった場合に「更新拒絶」と「正当事由」が認められるのか法律と判例の観点から振り返ってみましょう。「更新拒絶」について（借地借家法6条、借地法4条1項但書き、同6条）
賃貸借の期間満了にあたって、借地人から更新請求がなされた場合、あるいは借地人が土地の使用を継続する場合、地主としては、更新をさせないためには、遅滞なく異議を述べなければならず、その異議には正当の事由があると認められなければなりません。と記載されています。
つまり、貸主が更新拒絶を行うには、遅延なく更新拒絶を申し立てるための正当な事実や理由が必要ということになります。では、どのような事実や理由が正当事由に該当するのしょうか。
「正当事由」について
正当事由については旧借地法で、「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他の正当事由」と規定されています（借地法4条1項）。この条文からすると、地主が自ら土地を使用する必要性が重要であるようにも読み取ることができますが、それでは借主の立場があまりにも弱くなってしまいます。
そこで実際の判例では、「単に土地所有者側の事情ばかりでなく、借地権者側の事情をも参酌することを要し、たとえば、土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合においても、土地の使用を継続することにつき、借地権者側がもつ必要性をも参酌した上、土地所有者の更新拒絶の主張の正当性を判定しなければならない。」（最大判昭37.6.6）とされています。
つまり、正当事由が認められるためには、貸主（地主）、借地人いずれの立場であっても、その土地を利用する必要性が最も重要であるとされ、住居、営業等の生計の維持に不可欠であるかどうか、土地の高度有効利用、立退料の提供の有無・金額、代替地の提供の有無、借地人の転居の不利益の程度、過去に信頼関係を破壊するような背信行為があったか否か等の事情を総合的に考慮して決められるとというこです。
貸主が主に退去を求める場合は、その賃貸物件等の何かしらの利益が損なわれるためだと思いますが、そのことと借主の生活や立場を図って正当事由が決められるわけですから、先程述べたように貸主側の正当事由が認められることはほとんどないのでしょう。
なので、仕方なく退去してもらう場合は、貸主が借主に対して高額な立退き料を支払わなければならいのです。
定期借家権
正当事由が中々認められない理由は先に述べた内容でご理解いただけとおもいますが、貸主（地主や家主）もお金をかけ投資をして賃貸物件を経営しているわけですから、あまりにも貸主に不利な状況が続くと、貸主の不満が積もるばかりになってしまいます。
そこで、こうした貸主（地主や家主）の不満に対して、新借地借家法の改正（平成12年＜2000年＞3月1日施行）により導入されたのが、定期借家契約（定期借家権）というものです。この契約は普通借家契約と異なり、期間満了後の更新がありません（借地借家法38条1項）。例えば、「2年」「3年」の約束で契約した場合、それだけの期間が経過すれば、契約は終了してしまうのです。これならば立退料を請求される恐れもありませんから、貸し渋っていた貸主（地主や家主）も部屋を貸すようになるわけです。現にこの制度が発足してから、定期借家契約を利用しての賃貸事例が増えています。
ただ、この説明だけだと借主にはデメリットしかないように感じてしまいますが、定期借家契約を結んだ場合、一般的には通常の賃料よりも多少安くなることもあるので、場合によっては貸主自ら打診するケケースもあるようです。
信明コーポでは普通借家権？定期借家権？
これまで借家権について説明してきましたが、世田谷の松陰神社前にある信明コーポではどちらの借家権が適応されているのしょうか。
この質問に対する回答としては、基本的に信明コーポでは普通借家権での契約を行っているということです。つまり、借主（住民の方）が住み続けたいというと希望すれば、自動的に契約が更新されるので、利便性や間取り等を気に入っていただければ、安心して末永く住んでいただくことができるというわけです。また、信明コーポでは、貸主（オーナー）が住民の方のことを最優先で考え配慮しているため、建築以来住民の方とのトラブルは一切ございません。そういった意味でも安心して入居していただくことができます。しかし、全ての方が普通借家契約で入居されているわけではございません。なぜかというと、信明コーポには入口に8段の階段があるため、高齢者の方の一人暮らし等の場合、年数と共に階段の上り下りが難しくなり、快適な生活を提供したい信明コーポで、逆に快適に生活できなくなってしまうからです。そういった場合は、やむを得ず定期借家権を利用した契約を提案させていただき、ご納得していただいた上での入居していただく長れとなっています。物件の利益だけ考えれば、そのような場合でも定期借家権で契約を行った方が、一見して良いように思いますが、信明コーポでは借主（入居者様）の生活も考えておりますので、きちんと契約についてはご提案させていただきます。また、定期借家権を利用した契約だから、必ずしも契約時の年数で退去していただくというわけではなく、借主（入居者様）の意向や生活の現状を鑑みて、問題なく快適に暮らしていただけるようであれば、再度定期借家権を利用した契約を延長していただくこともできます。そういった意味でも、柔軟に対応させていただいておりますのでご安心していただければと思います。
ご自身の契約形態がどのようになっているか、知りたい場合は担当の不動産会社や管理会社にご質問してみてはいかがでしょうか。また、更新のタイミングで物件を変える方も多いと思いますが、そんな時はぜひ一度信明コーポに足を運んでみてはいかがでしょうか。
普通借家権
「更新拒絶」と「正当事由」
「正当事由」が認められることがほとんどなく、借主が有利なまま住み続けることができるとお話ししましたが、それでは、貸主にとっては、一旦貸してしまったからには、よほどのことがない限りは返してもらえないことを意味しています。
そこでどういった場合に「更新拒絶」と「正当事由」が認められるのか法律と判例の観点から振り返ってみましょう。「更新拒絶」について（借地借家法6条、借地法4条1項但書き、同6条）
賃貸借の期間満了にあたって、借地人から更新請求がなされた場合、あるいは借地人が土地の使用を継続する場合、地主としては、更新をさせないためには、遅滞なく異議を述べなければならず、その異議には正当の事由があると認められなければなりません。と記載されています。
つまり、貸主が更新拒絶を行うには、遅延なく更新拒絶を申し立てるための正当な事実や理由が必要ということになります。では、どのような事実や理由が正当事由に該当するのしょうか。
「正当事由」について
正当事由については旧借地法で、「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他の正当事由」と規定されています（借地法4条1項）。この条文からすると、地主が自ら土地を使用する必要性が重要であるようにも読み取ることができますが、それでは借主の立場があまりにも弱くなってしまいます。
そこで実際の判例では、「単に土地所有者側の事情ばかりでなく、借地権者側の事情をも参酌することを要し、たとえば、土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合においても、土地の使用を継続することにつき、借地権者側がもつ必要性をも参酌した上、土地所有者の更新拒絶の主張の正当性を判定しなければならない。」（最大判昭37.6.6）とされています。
つまり、正当事由が認められるためには、貸主（地主）、借地人いずれの立場であっても、その土地を利用する必要性が最も重要であるとされ、住居、営業等の生計の維持に不可欠であるかどうか、土地の高度有効利用、立退料の提供の有無・金額、代替地の提供の有無、借地人の転居の不利益の程度、過去に信頼関係を破壊するような背信行為があったか否か等の事情を総合的に考慮して決められるとというこです。
貸主が主に退去を求める場合は、その賃貸物件等の何かしらの利益が損なわれるためだと思いますが、そのことと借主の生活や立場を図って正当事由が決められるわけですから、先程述べたように貸主側の正当事由が認められることはほとんどないのでしょう。
なので、仕方なく退去してもらう場合は、貸主が借主に対して高額な立退き料を支払わなければならいのです。
定期借家権
正当事由が中々認められない理由は先に述べた内容でご理解いただけとおもいますが、貸主（地主や家主）もお金をかけ投資をして賃貸物件を経営しているわけですから、あまりにも貸主に不利な状況が続くと、貸主の不満が積もるばかりになってしまいます。
そこで、こうした貸主（地主や家主）の不満に対して、新借地借家法の改正（平成12年＜2000年＞3月1日施行）により導入されたのが、定期借家契約（定期借家権）というものです。この契約は普通借家契約と異なり、期間満了後の更新がありません（借地借家法38条1項）。例えば、「2年」「3年」の約束で契約した場合、それだけの期間が経過すれば、契約は終了してしまうのです。これならば立退料を請求される恐れもありませんから、貸し渋っていた貸主（地主や家主）も部屋を貸すようになるわけです。現にこの制度が発足してから、定期借家契約を利用しての賃貸事例が増えています。
ただ、この説明だけだと借主にはデメリットしかないように感じてしまいますが、定期借家契約を結んだ場合、一般的には通常の賃料よりも多少安くなることもあるので、場合によっては貸主自ら打診するケケースもあるようです。
信明コーポでは普通借家権？定期借家権？
これまで借家権について説明してきましたが、世田谷の松陰神社前にある信明コーポではどちらの借家権が適応されているのしょうか。
この質問に対する回答としては、基本的に信明コーポでは普通借家権での契約を行っているということです。つまり、借主（住民の方）が住み続けたいというと希望すれば、自動的に契約が更新されるので、利便性や間取り等を気に入っていただければ、安心して末永く住んでいただくことができるというわけです。また、信明コーポでは、貸主（オーナー）が住民の方のことを最優先で考え配慮しているため、建築以来住民の方とのトラブルは一切ございません。そういった意味でも安心して入居していただくことができます。しかし、全ての方が普通借家契約で入居されているわけではございません。なぜかというと、信明コーポには入口に8段の階段があるため、高齢者の方の一人暮らし等の場合、年数と共に階段の上り下りが難しくなり、快適な生活を提供したい信明コーポで、逆に快適に生活できなくなってしまうからです。そういった場合は、やむを得ず定期借家権を利用した契約を提案させていただき、ご納得していただいた上での入居していただく長れとなっています。物件の利益だけ考えれば、そのような場合でも定期借家権で契約を行った方が、一見して良いように思いますが、信明コーポでは借主（入居者様）の生活も考えておりますので、きちんと契約についてはご提案させていただきます。また、定期借家権を利用した契約だから、必ずしも契約時の年数で退去していただくというわけではなく、借主（入居者様）の意向や生活の現状を鑑みて、問題なく快適に暮らしていただけるようであれば、再度定期借家権を利用した契約を延長していただくこともできます。そういった意味でも、柔軟に対応させていただいておりますのでご安心していただければと思います。
ご自身の契約形態がどのようになっているか、知りたい場合は担当の不動産会社や管理会社にご質問してみてはいかがでしょうか。また、更新のタイミングで物件を変える方も多いと思いますが、そんな時はぜひ一度信明コーポに足を運んでみてはいかがでしょうか。